Für die Ermittlung von Grundstückswerten der Verbandskommunen Dielheim, Leimen, Malsch, Mühlhausen, Nußloch, Rauenberg, Sandhausen, St. Leon-Rot, Walldorf und Wiesloch hat der Zweckverband Gutachterausschuss nun die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01. Januar 2025 aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und am 19. Mai 2025 beschlossen. Sie wurden am 24. Juni 2025 in das Bodenrichtwert-Informationssystem Baden-Württemberg (BORIS BW) hochgeladen und damit am 25. Juni 2025 veröffentlicht.
Die Ermittlungen wurden nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches, der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) und der Verordnung der Landesregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung) für Baden-Württemberg vorgenommen.
Die Bodenrichtwerte gemäß ImmoWertV bilden grundsätzlich das Marktgeschehen ab.
Der Bodenwert hat sich seit 2010 in den meisten Regionen sehr dynamisch nach oben bewegt. So wie die Zinsen seit 2010 kontinuierlich gefallen sind, sind die Bodenrichtwerte deutlich gestiegen.
Der starke Anstieg der Zinsen seit Ende 2022 hat dazu geführt, dass Investitionen zurückgestellt wurden. Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01. Januar 2025 basieren auf einem Betrachtungszeitraum vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2024. Während dieses Zeitraums beeinflussen globale Entwicklungen, wie gestiegene Baufinanzierungskosten und höhere Baustoffpreise, den Wohnungsbau maßgeblich.
Im Verbandsgebiet sinken die Bodenrichtwerte in den hochpreisigen Lagen um 10 %, ansonsten bleiben die Bodenrichtwerte überwiegend auf dem bestehenden Niveau.
Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01. Januar 2025 können über das Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) unter www.gutachterausschuesse-bw.de eingesehen werden.
Grundsteuer B
Die gesetzliche Grundlage der ImmoWertV ist das Baugesetzbuch (BauGB). Genauer gesagt, ist die ImmoWertV eine Verordnung, die auf Basis des § 196 BauGB erlassen wurde. Das BauGB bildet die rechtliche Basis für die Bewertung von Immobilien in Deutschland und regelt die Verfahren sowie die Rahmenbedingungen, unter denen die ImmoWertV angewendet wird. Damit sorgt die ImmoWertV für eine rechtlich fundierte und einheitliche Bewertungspraxis im Immobilienbereich.
Die städtebaulichen Bodenrichtwerte nach ImmoWertV werden immer mit ihren wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen veröffentlicht. Ergänzende Merkmale, wie der Umgang mit der Übertiefe eines Grundstücks, werden in den Örtlichen Fachinformationen erklärt. Sie sind für Gutachter und Bürger eine Handreichung, um ihr Grundstück zu bewerten. Diese Örtlichen Fachinformationen sind in BORIS BW bei den städtebaulichen Bodenrichtwerten eingestellt.
Die Finanzämter bewerten die Grundstücke standardisiert ausschließlich auf Basis der €/m² Angaben. Die Örtlichen Fachinformationen werden von den Finanzämtern deswegen nicht angewandt und deshalb nicht im Viewer „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ eingestellt.
Steuerlich wird das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück bewertet. Nach dem Landesgrundsteuergesetz ist hier allein der typisierte Wert des Grund und Bodens relevant.
Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30% vom durch das Finanzamt festgestellten Grundstückswert abweicht.
Der Gutachterausschuss hat in seinen Sitzungen vom 18. Oktober 2024 und vom 19. Mai 2025 in Absprache mit dem jeweils zuständigen Baurechtsamt diesem Umstand Rechnung getragen und die Bodenrichtwerte und/oder Bodenrichtwertzonen für die Grundsteuer B ergänzt. Dies betrifft z.B. übertiefe Grundstücke im Innenbereich.
Grundsätzlich werden diese Ergänzungen in „BORIS BW Grundsteuer B“ zwar rückwirkend zum 01. Januar 2022 vom Finanzamt angewandt, aber jeweils in der historischen Zeitscheibe dargestellt.
Ergänzungen zum 18. Oktober 2024 findet man somit NICHT in der Zeitscheibe 2022 sondern im Jahr 2024. Die Eigentümer der betreffenden Grundstücke werden automatisch einen korrigierten Grundsteuermessbescheid zum 01. Januar 2022 vom Finanzamt erhalten.
