Festlegung der Bodenrichtwerte und Hinweise zur neuen Grundsteuer

Was ist die Aufgabe eines Gutachterausschusses? Wie werden Bodenrichtwerte festgelegt und wofür sind diese? Welche Auswirkungen hat dies auf die Grundsteuer? In diesem Beitrag geben wir Antworten.

Gründung des Gutachterausschuss

Laut Baugesetzbuch §192 Absatz 1 werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Im Rahmen ihres Zuständigkeitsbereichs, in unserem Fall das Gebiet des Gutachterausschusses Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis, sind die Gutachterausschüsse laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 4.3.1982 -III ZR 156/80) einer Behörde gleichgestellt.
Der Gutachterausschuss ist unabhängig, steht außerhalb der Hierarchie des Behördenaufbaus und ist nicht Teil der Verwaltung der Städte oder der Kreise, für deren Bereich er gebildet worden ist. Der Träger des Gutachterausschusses, egal ob Kommune oder Zweckverband, kann dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses und dessen Vertretern keine fachliche Weisung erteilen. Die Gutachterausschüsse unterliegen hinsichtlich der Erfüllung ihrer Aufgaben der Fach- und Rechtsaufsicht des Landes.

Festlegung der Bodenrichtwerte

Die zonalen bzw. gebietstypischen Bodenrichtwerte werden von der Geschäftsstelle des Gutachter­ausschusses überwiegend auf Basis statistischer Analysen der verkauften Grundstücke im südöstlichen Rhein-Neckar-Kreis (Kaufpreissammlung) ermittelt und von dem neutralen Kollegialorgan Gutachterausschuss in einer nicht-öffentlichen Sitzung beraten und marktgerecht beschlossen. Unser Gutachterausschuss besteht aus 30 Gutachtern inklusive der Vertreter der Finanzbehörden Heidelberg und Sinsheim, die alle eine gleichberechtigte Stimme haben.

Wofür sind die Bodenrichtwerte?

Die in BORIS-BW (Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg) veröffentlichten Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen und behalten ihre Gültigkeit bis der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für den nächsten gesetzlich geregelten Stichtag beschließt.

Die Bodenrichtwerte haben für Immobilienkäufer und -verkäufer keine bindende Wirkung, sie dienen lediglich der Orientierung und Preisfindung. Gemäß Bundesfinanzhof sind Bodenrichtwerte für die Beteiligten in Steuerangelegenheiten verbindlich und vor Gericht nicht verhandelbar.

Bodenrichtwert einzelner Grundstücke

Der Gesetzgeber sieht aus datenschutzrechtlichen Gründen ausdrücklich nicht vor, dass der Bodenrichtwert eines einzelnen Grundstücks veröffentlicht werden soll. Der Gesetzgeber sieht auch nicht vor, dass die Ausweisung der Bodenrichtwertzonen an die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gebunden ist. In einer Bodenrichtwertzone können mehrere bauplanungsrechtlich differierende Festsetzungen einfließen.
Grundstücke oder Grundstücksteile können von den Vorgaben der Bodenrichtwertdefinition abweichen.

Eine detaillierte Bewertung abweichender Grundstücke ist nur über die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens möglich. Die Gutachtenerstellung kann auch über einen qualifizierten Gutachter im Sinne des Landesgrundsteuergesetzes erfolgen.

Abweichender Wert eines Grundstücks für die Grundsteuer

Ein anderer Wert des Grundstücks kann allerdings nur dann für die Grundsteuer angesetzt werden, wenn dieser um mehr als 30% vom Bodenrichtwert abweicht. Zudem ist ein Gutachten für die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt und kann aufgrund von Mängeln zurückgewiesen werden (§ 38 Absatz 4 LGrStG).

Informationen zur Grundsteuer

Der Bodenrichtwert ist nur einer von verschiedenen Faktoren bei der Berechnung der Grundsteuer. Diese wird mit Hilfe des Bodenrichtwerts, der aus dem Grundsteuergesetz vom Finanzamt angewandten Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Die Hebesätze der Gemeinden für die neue Grundsteuer sind bisher noch nicht bekannt.

Nachdem die neue Grundsteuer ab dem 01.01.2025 gilt, werden diese Hebesätze flächendeckend erst noch in den kommunalen Gremien beraten und festgesetzt. Grundintention der gesamten Grundsteuer-Neuregelung ist jedoch, dass es mit den Änderungen insgesamt zu keinen höheren Grundsteuereinnahmen kommen soll. Aufgrund der vollkommen neuen Systematik bei der Festsetzung der Grundsteuer werden sich jedoch Mehrbelastungen in Einzelfällen nicht vermeiden lassen.